现阶段法律是如何界定借名买房的效力？法院该如何裁判？

案情简介：

       2014年1月，蒋某与祝某系多年朋友关系，蒋某看中了一套房屋，但是自己又没有购买资格，双方商议借用祝某的名义签约并购买房子，所有的款项均由蒋某出资，2014年2月以祝某的名义与房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买了位于市荣城11栋6单元18层2室房屋，单价每平方米8600元，全款586193元。后祝某以代理人名义办理了相关收房手续。2017年6月18日，祝某以蒋某代理人名义与物业管理公司签订《物业服务合同》一份。但房子所有权的款项均由蒋某缴纳，房子一直由蒋某使用。

      2017年12月，蒋某要求祝某协助办理房屋过户未果，祝某主张房屋为其所有，双方各执己见，诉诸法院。

       问题讨论

      蒋某借名买房的主张能否成立？房子所有权到底归谁？借名买房有何风险？

      法律分析：

      律师认为，根据上述事例内容可知，此次购房过程中形成的《商品房买卖合同》及《物业服务合同》都由蒋某保管；同时蒋某也是房款的支付人，物业费用及水电费用的支付人，房屋的实际使用人以及房屋产权材料的保管人。在确有限购政策，且蒋某属于被限购人员情形下，如果祝某无法对这一系列事实进行合理说明，提出证据证明蒋某和其之间存有赠与或者借贷等其它法律关系；那么，结合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第66条证据审核规则及第72条优势证据规则是可以认定蒋某借名买房主张属实的。

      而对于借名买房是否具有法律风险的问题，律师认为，如果是限购、限贷政策下的借名买房，则是具有借名买房行为被认定无效的法律风险的。因为限购令、限贷令作为国家调整房地产的重要措施，应发挥其应有的价值；违反该政策的借名买房行为实则损害的是社会秩序和公共利益，该行为将使法律规范不能有效实施、使国家政策无法发挥正常调控作用、使政府信用尽失。结合《民法总则》第153条规定，“…违背公序良俗的民事法律行为无效”；《中华人民共和国合同法》第7条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”；《中华人民共和国合同法》第52条第（四）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”；此情形下的借名买房行为是应当被认定无效的。

      借名买房本质上是一个债权债务行为，并不必然导致物权变动。也就是说，不能简单的根据借名买房协议主张房屋所有权人为实际出资人，而非登记的产权人。